FISCALITE DU VIAGER
La VENTE
A LA VENTE IMPOT SUR LA MUTATION à la charge de l’ACQUEREUR.
DROITS DE MUTATION EN MATIERE DE VENTE :
- Soit droits de mutation au taux de : 4,5 %
- Soit TVA au taux de 20%
Le CALCUL se fait sur la valeur vénale du bien qui doit être indiquée dans l’acte, déduction faite de la réserve faite par le vendeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit. Les honoraires du notaire sont calculés sur la pleine propriété.
Au total pour un prix de 100.000 € compter 8,9%
Pour un prix de 800.000 € compter 7,18%
Pour un prix de 2.000.000 € compter 6,9%
La RENTE
Lorsque les rentes sont issues de transactions immobilières entre particuliers elles sont constituées à titre onéreux. (article 1968 du Code Civil). Le caractère de la rente (à titre onéreux) n’est pas modifié quand l’aliénation est consentie au bénéfice d’une tierce personne. La rente est considérée par l’administration fiscale comme étant en partie le remboursement du capital et en partie des intérêts. Elle sera donc imposable. Un abattement est consenti en fonction de l’âge du vendeur-crédirentier.
| Age du vendeur-crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente | Fraction non imposable | Fraction imposable |
|---|---|---|
| moins de 50 ans | 30 % | 70 % |
| De 50 ans à 59 ans | 50 % | 50 % |
| De 60 ans à 69 ans | 60 % | 40 % |
| Plus de 69 ans | 70 % | 30 % |
Droits et Obligations pour le crédirentier :
Déclarer la valeur totale des rentes perçues dans l’année, c’est l’administration fiscale qui
déterminera la décote et la fraction imposable.
Si la rente est établie sur plusieurs têtes, le régime d’imposition des rentes s‘appliquera aux divers
bénéficiaires. L’âge qui sera retenu sera celui de la personne la plus âgée d’entre les
crédirentiers.
Le fait générateur est celui de la date du premier encaissement par le vendeur le plus âgé.
Pour bénéficier de la décote maximale de 70% le versement de la première rente peut être différé.
Abattement : Lorsque les rentes viagères sont constituées sur deux têtes et qu’elles sont réversibles en totalité ou partiellement au dernier d’entre eux, l’administration fiscale, pour pratiquer l’abattement prendra en compte l’âge du survivant au moment où celui-ci percevra sa première rente viagère.
Obligation pour le débirentier :
Bien qu’il n’aura pas de droit à déduction le débirentier doit en même temps qu’il fera sa
déclaration fiscale des revenus, déclarer le montant des rentes viagères imposables par le
crédirentier qu’il aura versées l’année précédente avec l’identité de leurs bénéficiaires.
Il doit tenir un registre spécial qui permet d’identifier le bénéficiaire et de comptabiliser le montant
des rentes versées.
L’acquéreur débirentier ne peut déduire le montant des rentes des revenus.
CSG - CRDS
La rente après décote calculée comme il vient d’être dit, est soumise à la CSG et à la CRDS.
Abattement exceptionnel de : CSG 9,2% CRDS 0,5% PRELEVEMENT DE SOLIDARITE 7,5%
Total de 17,2% sur la fraction imposable.
RACHAT DU CAPITAL RENTE
Si le vendeur-crédirentier permet à l’acquéreur-débirentier de racheter les rentes viagères à venir, le capital rente perçu par le vendeur-crédirentier est totalement exonéré d’impôt sur le revenu et de taxes sociales. La jurisprudence a retenu que le contrat viager étant un contrat aléatoire, et le rachat du capital rente n’étant pas une cession de contrat à un tiers, le rachat du capital rente ne peut être taxable.
Les PLUS-VALUES IMMOBILIERES
La plus-value est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix de revient. La vente en viager étant une cession à titre onéreux, elle peut engendrer une taxation. S’il s’agit de la vente de la résidence principale le vendeur crédirentier bénéficiera d’une exonération. Dans les autres cas un calcul devra être effectué.
La REVENTE DU BIEN PAR LE DEBIRENTIER- COMMENT SE CALCULE LA PLUS VALUE ?
« Texte extrait des éditions Francis Lefebvre »
- « Lorsque l’immeuble vendu a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère le prix
d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du
capital représentatif de la vente apprécié au moment de l’acquisition, majorée le cas
échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.
- Sur demande le revendeur peut demander à substituer le total suivant :
- Si revente avant le décès du crédirentier : annuités versées+ capital représentatif de la rente
restant à verser à la date de la vente+ fraction du prix payée comptant.
- Si revente après le décès du crédirentier : annuités versées +fraction du prix payé comptant.
IMPOT SUR LA FISCALITE IMMOBILIERE
*Si la vente a lieu avec réserve de droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur débirentier devra déclarer à l’actif le montant de son acquisition (prix quittancé dans l’acte authentique) Le capital rente est considéré comme une dette. A ce titre, si l’acquéreur est assujetti à l’IFI il déclarera au passif ledit capital. Il déduira ce montant lors de sa déclaration 2725 NOT Ce montant variera à la baisse chaque année. Ainsi l’acquéreur pourrait pendant une certaine période ne plus être assujetti à l’ISF.
Le vendeur crédirentier
Le crédirentier n’a pas à déclarer le capital que représente la rente viagère mais il doit déclarer la valeur d’occupation du bien s’il continue de l’habiter
*Si vente en nue propriété avec réserve d’usufruit :
La règle : En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement
résultant :
• de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (CGI. ancien article 767, CGI. art. 757)
• de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
• de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2007),
• de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d'une précédente donation ou personne interposée au sens de l'article 751 du CGI,
• de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique. Donc le nu propriétaire déclare à L IFI la valeur en nue propriété. L’usufruitier déclare à l’IFI la valeur en usufruit.
(d’après le barème fiscal article 669 du CGI)
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue propriété |
|---|---|---|
| - de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| - de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| - de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| - de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| - de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| - de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| - de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| - de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| + de 61 ans | 10 % | 90 % |
TAXES FONCIERES
Si le crédirentier est usufruitier il sera redevable des taxes foncières S’il ne dispose que d’un droit d’usage et d’habitation : le débirentier sera redevable desdites taxes.
SUCCESSION
Au décès du crédirentier la rente s’éteint sauf réversion au bénéfice d’un membre de la famille. Le versement de la rente se poursuit , le bénéficiaire est exonéré des droits de succession sur le bénéfice de cette rente. En cas de décès du débirentier avant le crédirentier, ses héritiers doivent poursuivre le paiement de la rente, le bien intègre l’actif successoral, au passif figurera le montant évalué de la rente restant à verser.