LA VENTE A TERME

Il s’agit avant tout d’une VENTE ferme. La particularité réside dans la modalité de paiement du prix. Une partie peut être payée COMPTANT, le surplus (ou totalité) par des MENSUALITES sur une durée déterminée, fixée à l’avance.

Exemple :

Un prix de 200.000 € peut être réglé à hauteur de 50.000 € à la vente, le complément de 150.000 € peut être échelonné en versements mensuels de 1042 € sur 12 ans.

A la différence de la vente en viager la durée de versement de la rente ne dépend pas de la durée de vie du vendeur. Le paiement de la rente s’arrête au terme fixé, si le vendeur est décédé avant le terme, la rente ira à ses héritiers.

La vente à terme s’apparente à un crédit-vendeur.

S’agissant d’une VENTE le dossier à constituer est bien entendu celui d’une VENTE, le contrat sera obligatoirement conclu par ACTE AUTHENTIQUE, c’est-à-dire reçu par un notaire. Le vendeur doit produire tous les renseignements y compris les diagnostics techniques immobiliers. L’estimation du bien doit être faite. L’acquéreur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours à compter de la notification qui lui est faite de l’avant contrat ou du contrat de vente.

Les parties VENDEUR et ACQUEREUR vont convenir du montant du prix payé comptant, et du montant des échéances avec leurs modalités de versement. (périodicité – indexation éventuelle)

CONSEQUENCES DE « LA VENTE » :

Le VENDEUR transfère la PROPRIETE du BIEN à l’ACQUEREUR, avec toutes les charges du propriétaire.

LA VENTE A TERME « LIBRE » entraîne aussi JOUISSANCE immédiate du BIEN, le VENDEUR ne paie plus aucunes charges non seulement il n’est plus propriétaire mais également il n’est plus occupant.

LA VENTE A TERME « EN NUE PROPRIETE » LE VENDEUR se réserve l’usufruit. Le droit d’usufruit est un droit direct sur le bien le VENDEUR conserve le droit de jouir du bien personnellement ou de le louer et percevoir les revenus locatifs. L’USUFRUITIER supportera la quasi-totalité des travaux à effectuer sur l’IMMEUBLE, les taxes foncières ainsi que la remise en état de l’appartement occupé à son départ. ( en maison de retraite ou à son décès) La répartition des frais et charges repose sur le principe de la liberté contractuelle à défaut il est fait application des articles 605 et 606 du Code Civil qui font supporter au nu propriétaire les « grosses réparations . »

Il est d’usage de calquer les répartitions des frais et charges entre « nu-propriétaire et usufruitier » sur les charges « propriétaires et locataires. »

En cas de location l’usufruitier déclarera ses revenus fonciers qui seront assujettis à l’IR, la CSG et la CRDS. L’USUFRUIT peut être cédé, hypothéqué et même saisi.

LA VENTE A TERME « OCCUPEE » (cas le plus fréquent)

Le VENDEUR bénéficie d’un DROIT d’USAGE ET D’HABITATION sa vie durant, ou pour une durée limitée dans le temps. Le Droit d’usage et d’habitation ne peut être exercé que par son bénéficiaire direct (souvent le vendeur) et sa famille ( se référer aux articles 630 et 632 du Code Civil)

Le DUH est un droit personnel, les enfants peuvent y habiter mais non y avoir leur résidence principale si celle-ci était distincte lors de la vente. Le DUH, sauf en cas de dérogation prévue dans l’acte constitutif, ne peut pas être, même partiellement cédé, ni hypothéqué, ni saisi. Si le vendeur occupe toujours le bien dans le cadre d’une vente à jouissance différée, celui-ci garde alors à sa charge les frais relatifs à son occupation courante (eau, chauffage, taxe d’habitation etc.). L’acquéreur supportera les frais et charges incombant au propriétaire non occupant.

Côté VENDEUR :

Le versement du prix en deux temps : partie comptant partie à terme va permettre au vendeur de disposer immédiatement d’un capital lui permettant au choix :

• De se constituer une réserve d’argent
• D’acquérir un autre bien immobilier (tout dépend de l’importance du versement comptant)
• De faire des travaux, des achats pour améliorer le quotidien,
• De s’offrir des loisirs,
• D’aider ses enfants ou petits enfants
• D’assainir son budget endettement (par exemple vous avez un bien immobilier mais vous avez des dettes qui pèsent trop lourdement sur votre budget : vous assainissez cette situation -au moyen du versement du prix comptant

Les versements mensuels complémentaires seront réguliers, voire indexés, et vous assureront la sécurité financière.

En raison de la nature de ce contrat dont l’exécution se fait dans le temps, le VENDEUR bénéficie d’un privilège de vendeur qui le place au premier rang des créanciers en cas d’inexécution du contrat. De plus, les contrats de vente à terme prévoient une clause résolutoire suivant laquelle le nonpaiement d’une seule échéance entraîne la résolution de la vente. Selon la rédaction du contrat l’acquéreur peut perdre les mensualités qu’il a versées.

Le versement du surplus du prix par mensualités jusqu’à l’échéance prévue retire l’aléa du viager, permet d’équilibrer le budget de façon régulière.

Le fait au surplus de conserver un droit d’usage et d’habitation ne changera en rien vos habitudes de vie.

Pour la fiscalité (voir le volet spécial fiscalité de notre site)

Côté ACQUEREUR :

Dans le cas d’une vente à terme « libre » l’intérêt est flagrant :

- l’acquéreur n’ a pas recours au crédit bancaire, il dispose immédiatement du bien et peut y faire toutes améliorations souhaitées, l’occuper, le louer.

Dans le cas d’une vente à terme « occupée » :

- l’intérêt est d’acquérir le bien immobilier à prix réduit puisque le DUH va entraîner une décote sur le prix d’achat. S’agissant d’un droit d’usage et d’habitation, en cas de départ du vendeur en maison de retraite par exemple, l’acquéreur récupère la jouissance du bien.

Il s’agit d’un placement sur du moyen ou long terme.