VIAGER LIBRE / VIAGER OCCUPE

I Le viager libre :

L’acquéreur :

Le bien est libéré au jour de la vente par le crédirentier, l’acquéreur a la jouissance immédiate du bien pouvant ainsi l’occuper ou le louer. L’acquéreur n’est alors tenu qu’au versement du prix de vente sous forme de bouquet et de rentes. (L’acquéreur est dénommé le débirentier).

Le vendeur :

La vente en viager libre permet au vendeur (crédirentier) d’avoir un bouquet et une rente plus élevés puisque pour le calcul du bouquet et de la rente, on ne retranchera pas de la valeur vénale la valeur du droit d’usage et d’habitation, ou de l’usufruit : Le vendeur perçoit immédiatement un capital et des revenus supplémentaires sous forme de rente à vie.

Dans un viager libre le schéma est le suivant :

VALEUR DU BIEN = BOUQUET + RENTES

Le vendeur n’est plus propriétaire au jour de la vente, il n’a donc plus aucune charge (travaux, entretien, taxes, assurance).

En garantie du paiement de la rente l’acte notarié constatant la vente en viager prévoit la prise de garantie de privilège de vendeur qui place le vendeur au premier rang des créanciers privilégiés, assorti d’une clause résolutoire.

La rente est indexée.

II Le viager occupé:

Le viager le plus courant est cependant le viager occupé :

Le vendeur conserve la jouissance du bien à travers un droit dont l’importance devra être déterminée : droit d’usage et d’habitation (droit personnel) OU droit d’usufruit (démembrement de propriété) L’acquéreur paiera un prix moins élevé en tenant compte de cette réserve. La valorisation est différente entre le droit d’usage et d’habitation et l’usufruit.

Dans un viager occupé le schéma est le suivant :

VALEUR DU BIEN – DUH = BOUQUET + RENTE

III Comparaison entre le Droit D’usage et d’Habitation -et- L’Usufruit

Le DUH

TITULAIRE DU DROIT :

Il ne peut être exercé que par son bénéficiaire direct (souvent le vendeur) et sa famille (se référer aux articles 630 et 632 du Code Civil) Le DUH est un droit personnel, les enfants peuvent y habiter mais non y avoir leur résidence principale si celle-ci était distincte lors de la vente. Ce droit ne peut être cédé (sauf dérogation prévue lors de la conclusion du contrat)

DUREE :

La durée peut être de la vie durant du bénéficiaire ou pour une durée prédéterminée. En cas d’abandon du DUH en cours de viager, les parties peuvent prévoir une « sur rente. »

REPARTITION DES CHARGES :

Principe de la liberté contractuelle.

Travaux : Le titulaire du DUH doit maintenir le bien en bon état locatif. Il paiera les travaux d’entretien.

Impôts : Il paiera la taxe sur les ordures ménagères

Etat du bien : Il ne sera pas tenu d’une quelconque remise en état à l’extinction de son droit sous réserve d’avoir entretenu les biens en « bon père de famille). Cette obligation d’entretien s’étend aux parties extérieures notamment terrasses, jardins.

L’Usufruit :

EXERCICE DU DROIT :

L’usufruit permet à l’usufruitier d’user directement du logement ou de le louer percevant ainsi les revenus fonciers. Si lors de l’acquisition un bail est en cours, celui-ci sera opposable au nupropriétaire. Le droit d’usufruit est un droit direct sur le bien, il peut être hypothéqué, il peut être saisi.

DUREE : L’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier. Il est possible pour l’acquéreur ( si les parties en sont d’accord) de racheter l’usufruit au cours du contrat de viager.

REPARTITION DES CHARGES :

Attention : Principe de la liberté contractuelle.

A défaut de prévoir cette répartition les règles sont les suivantes : Selon les articles 605 et 606 du Code civil : L’acquéreur supporte les charges du nu-propriétaire à savoir les grosses réparations.

Travaux : L’usufruitier supportera la quasi-totalité des travaux à effectuer sur l’immeuble.

Impôts : Il paiera l’impôt foncier. Il supportera la fiscalité sur les loyers en cas de location.

Etat du bien : Il est vivement conseillé de faire un état des lieux lors de la vente, ainsi à l’extinction de l’usufruit le nu propriétaire pourra demander une remise en état s’il y a eu des dégradations non liées à l’usage du bien.

Dans les deux cas USUFRUIT ou DUH : Chaque partie doit souscrire une assurance.

Dans les deux cas il est conseillé de faire un état des lieux.

IV LE PRIX - LA RENTE

Au départ il est recherché la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur la plus juste qui permettrait à une chose de trouver acquéreur s’il était en vente. Si la vente a lieu avec réserve de droit d’usage et d’habitation ou réserve d’usufruit ce droit est évalué et vient en diminution de la valeur vénale.

Règles fiscales :

USUFRUIT :

Article 669 du Code Général des Impôts : La valeur de l’usufruit tient compte de l’âge

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

Il est préférable d’évaluer cette valeur sur la base d’un usufruit économique qui fait l’objet d’un calcul.

BOUQUET et RENTE:

La fixation du bouquet et de la rente est libre.

Aucune règle légale n’impose le versement d’un bouquet. La détermination de la rente dépend de l’âge du crédirentier (ou son espérance de vie). Cette rente sera indexée. En cas de réversion de la rente, c’est l’espérance de vie des deux crédirentiers qui sera prise en compte, les tables de vie sont spécifiques en ce cas.

Précautions à prendre pour ne pas encourir la nullité de l’acte :

!Attention! à ne pas constituer une rente viagère dont les arrérages seraient inférieurs ou égaux aux revenus. Il s’agit des revenus effectivement perçus après déduction des frais d’entretien ou du revenu potentiel de l’immeuble correspondant à sa valeur vénale. ! Attention à ce que le prix ne soit pas considéré comme dérisoire eu égard à l’âge et/ou à l’état de santé du crédirentier.

L’aléa disparaît en cas de l’imminence du décès du crédirentier. SURETES de la VENTE VIAGERE (prises dans l’acte notarié) L’article 1977 du Code Civil prévoit la résiliation du contrat de vente viagère si l’acquéreur ne donne pas au vendeur les sûretés prévues : Il est possible que l’acquéreur propose une sûreté personnelle telle qu’un cautionnement, le notaire veillera à prendre les sûretés réelles : privilège de vendeur, hypothèque. En pratique la radiation de ces inscriptions se fait sur justification du décès du crédirentier. La clause résolutoire (article1225 du Code civil) peut être mise en jeu après mise en demeure faite au débiteur en cas de défaut de paiement au cours de la vie de la rente viagère. Il est judicieux de prévoir dans l’acte de vente quel est le sort des sommes qui ont déjà été versées par le débirentier.

Cas de nullité ou de résolution :

- Mise en jeu de la clause résolutoire
- Décès au jour de la signature (article 1974 du Code Civil)
- Décès dans les 20 jours de la vente ( article 1975 du Code Civil)

PAIEMENT DU PRIX :

Le bouquet payable comptant :

- Avec des deniers personnels provenant d’économies ou placements, ( le plus fréquent)

- Par emprunt ( plus compliqué à obtenir), en apportant par exemple une garantie hypothécaire sur un autre bien, une caution personnelle et solidaire, un nantissement de fonds placés… (Mais n’oublions pas que dans le viager c’est le vendeur qui prend la place de créancier privilégié avec l’inscription à son profit du privilège de vendeur) . La banque ne prendra pas le risque de venir en second rang, et surtout de prendre une garantie sur un bien dont la vente peut être résolue.

La rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle sera indexée. Le paiement de la rente doit être adressé au Crédirentier qui n’est pas tenu de fournir un certificat de vie. Elle est constituée au profit et sur la tête d’une ou plusieurs personnes, et au survivant d’elles, sans réduction au décès du pré-mourant